임대차계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하고 경매까지 시작되면 어디서부터 대응해야 할지 막막합니다. 전세사기피해자 지원제도는 특별법상 피해자로 결정된 임차인에게 경·공매 유예와 우선매수권, 공공임대·금융·법률지원 등을 연결하는 제도입니다.
단순히 보증금 반환이 늦어진 모든 사례가 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 보증금 규모와 대항력, 다수 피해 발생 가능성, 임대인의 보증금 반환 의도가 의심되는 사정 등을 전세사기피해지원위원회가 심사합니다. 경매 일정이 임박했다면 결정 결과만 기다리지 말고 관할 지자체와 전세피해지원센터에 즉시 경·공매 유예 가능 여부를 상담해야 합니다.
① 기본 보증금 요건 5억 원 이하, 사정에 따라 최대 2억 원 범위 상향 가능
② 대항력·확정일자, 다수 피해, 임대인의 고의 의심 등 법정요건 심사
③ 온라인 지원관리시스템 또는 피해주택 소재지 관할 지자체에서 결정 신청
④ 지자체 조사 30일, 위원회 심의는 안건상정 후 30일 이내가 원칙
⑤ 피해결정 후 경·공매, 공공임대, 금융, 법률·심리지원을 유형별 신청
⑥ 특별법 신청·지원 유효기간은 2027년 5월 31일까지
1. 네 가지 요건을 중심으로 피해자 여부를 심사합니다
첫째, 주택을 인도받고 전입신고와 확정일자를 갖춰 대항력 또는 우선변제권을 확보해야 합니다. 임차권등기를 마쳤거나 전세권이 설정된 경우도 포함됩니다. 다만 경매·공매 절차가 이미 끝난 경우에는 이 요건과 다수 피해 요건을 제외하고 판단할 수 있습니다.
둘째, 임차보증금이 5억 원 이하여야 합니다. 전세사기피해지원위원회는 시·도별 여건과 피해자의 사정을 고려해 2억 원 범위에서 상한을 높일 수 있습니다. 따라서 보증금이 5억 원을 조금 넘는다는 이유만으로 스스로 신청을 포기하지 말고 상담을 받아보는 것이 좋습니다.
셋째, 임대인의 파산·회생, 주택의 경매·공매 또는 압류, 임차인의 집행권원 확보 등으로 2명 이상의 임차인이 보증금을 돌려받지 못했거나 그럴 가능성이 있어야 합니다.
넷째, 임대인 등에 대한 수사, 기망행위, 반환능력 없이 다수 주택을 취득·임대한 정황처럼 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 필요합니다.
반환보증에 가입해 보증금 전액을 돌려받을 수 있거나 최우선변제로 전액 회수가 가능하고, 대항력·우선변제권 행사로 전액을 스스로 회수할 수 있다고 판단되는 경우에는 특별법 적용대상에서 제외될 수 있습니다.
2. 결정유형에 따라 이용할 수 있는 지원이 달라집니다
위원회는 요건 충족 범위에 따라 ‘전세사기피해자’ 또는 일부 요건을 충족한 ‘전세사기피해자등’으로 결정할 수 있습니다. 결정문에 표시된 유형에 따라 경·공매 지원, 우선매수권, LH 피해주택 매입, 디딤돌·버팀목 등 금융상품의 이용 가능 여부가 달라집니다.
따라서 인터넷에서 본 다른 피해자의 지원내용을 자신의 사례에 그대로 적용하면 안 됩니다. 결정문을 받은 뒤 지원관리시스템의 해당 메뉴나 전세피해지원센터에서 본인 유형으로 신청 가능한 지원을 확인해야 합니다.
이 씨가 전입신고와 확정일자를 갖췄고 동일 임대인의 여러 주택에서 피해가 발생했으며 경매기일이 잡혔다면 피해자 결정 신청과 별개로 경·공매 유예 상담을 바로 진행해야 합니다. 이후 전세사기피해자로 결정되면 직접 우선매수권을 행사할지, LH에 우선매수권을 양도하고 공공임대 지원을 받을지 자신의 자금상황과 계속 거주 의사를 고려해 선택합니다.
3. 경·공매와 공공임대 지원을 먼저 살펴봅니다
피해주택의 경매가 진행 중이면 법원에 매각기일 보류·취소·변경 등 경매 유예·정지를 신청할 수 있습니다. 공매나 세금 체납에 따른 매각도 별도의 유예·중지 절차가 있습니다.
우선매수권은 최고가 매수신청 가격과 같은 가격으로 피해주택을 매수할 수 있게 하는 권리이며, 실제 매수대금과 세금·수리비는 따로 마련해야 합니다.
직접 매수가 어렵다면 LH 등 공공주택사업자에 피해주택 매입을 요청하고 우선매수권을 양도하는 방안을 검토할 수 있습니다. 매입이 성립하면 경매차익을 임대료 지원에 활용해 최장 10년간 거주할 수 있으며, 조건에 따라 일반 공공임대 수준으로 추가 거주하거나 남은 차액을 지급받는 지원이 연결될 수 있습니다.
피해주택 매입이 어렵거나 거주가 불가능한 경우에는 다른 공공임대주택의 우선공급을 신청할 수 있습니다. 매입 가능 여부, 주택의 위반건축물 여부와 권리관계 등에 따라 결과가 달라지므로 LH 매입상담을 별도로 받아야 합니다.
4. 금융·세금·법률지원은 각각 별도 심사를 거칩니다
금융지원에는 새로운 주택으로 이사할 때 이용하는 저리 또는 무이자 전세대출, 기존 전세대출을 낮은 금리 상품으로 바꾸는 대환대출, 피해주택이나 새 주택을 매수할 때 이용하는 전용 디딤돌대출·보금자리론 등이 있습니다. 소득·자산, 무주택 여부, 피해유형, 대상주택 가격과 보증요건이 상품마다 다르므로 ‘피해자로 결정되면 최대한도가 자동 지급된다’고 생각하면 안 됩니다.
피해주택을 직접 취득하면 2026년 12월 31일까지 산출 취득세가 200만 원 이하면 면제되고, 200만 원을 넘으면 200만 원을 공제하는 지방세 감면이 적용됩니다. 재산세와 등록면허세도 법에서 정한 요건에 따라 감면될 수 있으므로 취득 전 관할 지자체 세무부서에 확인하세요.
임대인이 여러 주택을 소유했고 국세·지방세 체납으로 보증금 회수가 어려운 경우 조세채권을 주택별로 안분하는 절차가 도움이 될 수 있습니다. 무료 법률상담과 경·공매 대행, 집행권원 확보비용, 상속재산관리인 선임, 심리상담 등도 상황에 따라 연계됩니다.
5. 피해자 결정 신청과 지원 신청은 별도입니다
- 증빙 확보: 임대차계약서, 주민등록표 초본, 확정일자, 임차권등기·경매·공매 관련 자료와 보증금 미반환 증빙을 정리합니다.
- 결정 신청: 전세사기피해자 지원관리시스템에서 온라인 신청하거나 피해주택 소재지 관할 시·도 또는 시·군·구 접수창구를 이용합니다.
- 접수·조사: 광역 시·도가 원칙적으로 신청일부터 30일 이내 사실관계와 법정요건을 조사합니다.
- 위원회 결정: 국토교통부 위원회가 안건상정 후 30일 이내 심의하며 한 차례 15일 연장할 수 있습니다. 결정문 작성·송달에는 추가기간이 들 수 있습니다.
- 맞춤지원 신청: 결정문을 받은 후 법원·HUG·LH·기금수탁은행·지자체 등 각 담당기관에 필요한 지원을 별도로 신청합니다.
결과에 이의가 있으면 결정문 송달일부터 30일 이내 이의신청을 할 수 있습니다. 특별법의 결정 신청과 지원 유효기간은 2027년 5월 31일까지 연장됐으며, 원칙적으로 2025년 5월 31일 이전에 최초 임대차계약을 체결한 임차인에게 적용됩니다.
피해자 결정을 신청한 사람도 요건에 따라 경매유예 등을 신청할 수 있습니다. 매각기일이 잡혔거나 배당요구 종기, 임차권등기와 보증금반환소송 기한이 가까우면 지원관리시스템 상담전화 1533-8119 또는 전세피해지원센터와 법률전문가에게 즉시 문의하세요.
자주 묻는 질문
Q. 보증금이 5억 원을 넘으면 신청할 수 없나요?
기본 상한은 5억 원이지만 위원회가 지역과 피해자의 사정을 고려해 2억 원 범위에서 높일 수 있습니다. 해당 가능성은 관할 접수창구에 확인하세요.
Q. 피해자로 결정되면 보증금을 정부가 바로 돌려주나요?
피해자 결정은 지원자격을 인정하는 절차이지 보증금 전액을 즉시 보상하는 결정은 아닙니다. 경매배당, 우선매수권, LH 매입, 금융·법률지원 등을 통해 피해회복을 돕습니다.
Q. 우선매수권을 쓰면 무조건 싸게 살 수 있나요?
아닙니다. 최고가 매수신청인이 있으면 같은 가격으로 매수하는 권리입니다. 자금조달과 대출심사, 취득비용은 별도로 준비해야 합니다.
Q. 온라인으로 피해자 결정 신청이 가능한가요?
전세사기피해자 지원관리시스템에서 온라인 신청할 수 있습니다. 서류 준비가 어렵거나 경·공매가 진행 중이면 관할 지자체 접수창구나 전세피해지원센터의 상담을 함께 이용하세요.
□ 임대차계약서와 확정일자·전입신고 자료를 확보합니다.
□ 등기부등본과 경매·공매 진행상황을 확인합니다.
□ 보증금 미반환과 임대인 기망 정황을 정리합니다.
□ 온라인 또는 피해주택 소재지 관할 접수창구에 결정 신청합니다.
□ 매각기일이 임박했다면 경·공매 유예를 즉시 상담합니다.
□ 결정문의 피해유형과 이의신청 기한을 확인합니다.
□ 필요한 지원을 HUG·LH·은행·법원 등에 별도 신청합니다.
□ 특별법 적용기한과 최초 계약일 요건을 확인합니다.
※ 이 씨 사례는 이해를 위한 예시이며 개별 법률의견이 아닙니다. 이 글은 2026년 9월 2일 시행 중인 전세사기피해자법과 국토교통부 지원관리시스템을 기준으로 작성했습니다. 2026년 11월 13일 시행 예정 개정사항과 상품별 금융조건은 달라질 수 있으므로 신청 당시 최신 법령과 담당기관 안내를 확인하세요.
공식 확인처
전세사기피해자 지원관리시스템 · 피해자 결정 신청절차 · HUG 피해지원 프로그램 · 국가법령정보센터 피해자 요건 · 결정·원스톱 지원 1533-8119
최종 확인일: 2026년 9월 2일. 법령·결정문과 각 지원기관의 최신 심사기준이 우선합니다.
다음 포스팅 예고
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